Bezpieczny Kredyt 2% - rata, oprocentowanie i ograniczenia

Data dodania: 05.09.2023 Czas czytania: 5 min

Rata każdego kredytu składa się z 2 części: kapitałowej (o tę część pomniejsza się saldo zadłużenia) oraz odsetkowej (odsetki naliczone od kapitału pozostałego do spłaty). Standardowo kredytobiorca decydując się na kredyt hipoteczny może zdecydować się ratę:

malejącą: w każdym miesiącu spłacana jest taka sama część kapitału i jednocześnie coraz mniejsza część odsetkowa, dzięki czemu w każdym miesiącu rata jest niższą
stałą: w początkowym okresie spłacane są głównie odsetki, z biegiem czasu spłacany kapitał rośnie.

Decydując się na ratę malejącą w początkowym okresie jest ona znacznie wyższa od raty stałej, ale całkowity koszt kredytu jest zdecydowanie niższy.

W kredycie 2% kredytobiorca wyboru nie ma. Przez pierwsze 10 lat (gdy naliczane są preferencyjne warunki kredytu) obowiązuje rata malejąca, a w pozostałym okresie rata stała. Taka połączona konstrukcja raty mocno utrudnia samodzielne obliczenia w kalkulatorach kredytowych (np. chcąc zaplanować wcześniejszą spłatę kredytu niezbędna jest konsultacja ze specjalistą). Na dzień pisania artykułu można przyjąć, że rata w kredycie 2% jest niższa o ok. 1000zł niż w standardowym kredycie hipotecznym na tą samą kwotę.

Przykład: kwota kredytu: 500 000zł, okres: 30lat, przyjmując średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 8,46 różnica między ratą w kredycie 2%, a standardowym kredytem wyniesie 1187,34zł.

Standardowo oprocentowanie kredytu może być stałe (aktualizowane co 5 lat) lub zmienne, składające się z WIBOR/WIRON (aktualizowanych zazwyczaj co 3 miesiące wraz ze zmianami stóp procentowych ustanawianych przez NBP) + marży banku. W kredycie 2% zmienny WIBOR/WIRON zastąpiony został stałą wartością 2%, a marże banków (na dzień pisania artykułu) mieszczą się w przedziale 2-2,5%. Oznacza to, że oprocentowanie nominalne kredytu 2% wynosi realnie 4-4,5% w skali roku i jest znacznie niższe od oprocentowania standardowego kredytu. Preferencyjne warunki będą obowiązywać przez 10 lat (po 5 mogą zostać skorygowane), a po tym okresie oprocentowanie będzie już standardowo zależne od WIRONU. W praktyce nikt nie ma realnych narzędzi aby przewidzieć jak będzie wyglądać nasza przyszła sytuacja geopolityczna za 10 lat i na jakim poziome będą utrzymywać się stopy procentowe. Jeżeli okaże się, że raty znacząco wzrosną, będzie można wydłużyć okres kredytowania o maksymalnie 5 lat i w ten sposób obniżyć ratę.

Bezpieczny Kredyt 2%, jak większość programów rządowych, nie jest przeznaczony dla każdego, ani na każdą nieruchomość. Aby móc z niego w pełni skorzystać i nie utracić dotacji trzeba spełnić kilka warunków.

Wiek kredytobiorcy

Z programu mogą skorzystać jedynie te osoby, które w momencie zawierania umowy nie ukończyły 45 roku życia. Wyjątek: w przypadku kredytu zawieranego przez małżeństwo, wystarczy że jeden z małżonków ma mniej, niż 45 lat.

Pierwsza nieruchomość

Kredyt musi być przeznaczony na zakup/budowę pierwszej nieruchomości. Jeżeli jeden z kredytobiorców posiada (lub w przeszłości posiadał) nieruchomość mieszkalną, to nie może skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2%, nawet jeżeli jest jednym z wielu współwłaścicieli. Wyjątek stanowi odziedziczenie maksymalnie 50% nieruchomości mieszkalnej w spadku.

Kwota kredytu

Niezależnie od zdolności kredytowej, w kredycie 2% można uzyskać maksymalnie 500 000 zł kredytu w przypadku singla, lub 600 000zł kredytu w przypadku małżeństwa lub osoby z dzieckiem.

Wkład własny

W ramach programu na wkład własny można przeznaczyć 200 000zł. Nie ma żadnej możliwości, aby wkład własny podnieść. Z kolei istnieje możliwość zakupy nieruchomości nie posiadając wkładu własnego. W takim przypadku i tak niezbędne jest posiadanie pewnej sumy oszczędności, którymi będzie trzeba pokryć koszty około kredytowe np. prowizja za udzielenie kredytu (w kredycie 2% nie można jej kredytować), sporządzenie aktu notarialnego, wykonanie operatu szacunkowego. Aby czuć się bezpiecznie i móc opłacić wszystkie dodatkowe koszty, oprócz wkładu własnego należy mieć zabezpieczone ok. 30 000zł

Wartość nieruchomości

Finansując nieruchomość środki możemy podzielić na te pochodzące z kredytu i wkładu własnego. Uwzględniając 2 powyższe punkty wartość nieruchomości nie może przekraczać dla singla 700 000zł (500 000zł kredytu + 200 000 zł wkładu własnego), a dla małżeństwa 800 000zł (600 000zł kredytu + 200 000 zł wkładu własnego). Dysponując większą sumą pieniędzy można skorzystać z kredytu na zakup/ budowę samych „murów”. Wykończyć mieszkanie czy dokupić miejsce parkingowe można już za gotówkę

Nadpłata

Z ustawy nie wynika wprost czy kredyt 2% można nadpłacać, czy tej możliwości nie ma. Zarówno pojedynczy specjaliści, ekonomiści jaki i firmy pośrednictwa finansowego a nawet banki mają problem z interpretacją przepisów. Każdy w inny sposób interpretuje jej zapisy. Niektórzy twierdzą, że kredyt nadpłacać można zawsze, inni że można rozpocząć po 3 latach spłaty, a jeszcze inni, że przez 10 lat nie można wcale. Jedni uważają, że nadpłacać można o dowolną kwotę, inni że kwota nadpłat i wkładu własnego nie może przekraczać 200 000zł, a kolejni że w przeciągu pierwszych 10 lat nie można nadpłacić kredytu ani o złotówkę. Co więcej kwestia ewentualnych konsekwencji po nadpłacie ma być rozpatrywana indywidualnie. Oznacza to, że jedna osoba nadpłacając kredyt nadal będzie mogła korzystać z ulg, a inna zostanie ich pozbawiona.
Najbezpieczniej jest przyjąć, że przez 10 lat kredytu nadpłacać nie można.
Myśląc o wcześniejszej spłacie można rozważyć regularne oszczędzanie środków (np. z wykorzystaniem instrumentów rynku finansowego, aby oszczędności „pracowały”) i po 10 latach jednorazowo nadpłacić większą kwotę.

Cel mieszkaniowy

Nieruchomość zakupiona/wybudowana za pomocą kredytu 2% musi być przeznaczona do zamieszkania. Przez okres 10 lat nie można jej sprzedać, wynająć, ani pozostawić niezamieszkałej. Ustawa przewiduje 24 miesiące na wprowadzenie się do nowego mieszkania/domu.

Konsekwencją wyprowadzki, czy wynajmu jest utrata dopłat.

Jeżeli którykolwiek z warunków (np. wyższa wartość nieruchomości) nie jest spełniony, to nie ma możliwości skorzystania z Bezpiecznego Kredytu 2%. Jeżeli któryś z warunków przestanie być spełniony w trakcie trwania umowy (np. mieszkanie zostanie wynajęte), to kredytobiorca utraci przyszłe dotacje. W szczególnych przypadkach (np. gdy wynajem nie zostanie zgłoszony) może zostać wydana decyzja o zwrocie wszystkich naliczonych dopłat.

Podsumowując Bezpieczny Kredyt 2% daje duże oszczędności, jednak należy pamiętać, że posiada też wiele ograniczeń.